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IW-Studie: Deutsche zu solide für eine Immobilienblase

In Deutschland fürchtet man sich immer davor, dass überschuldete Haushalte und sorglose Banken eine Immobilienblase produzieren. Doch eine neue Studie zeigt nun ein ganz anderes Bild des Marktes.

Fast nirgendwo ist die Angst vor einer Immobilienblase so groß wie in Deutschland. Ausgerechnet hier, wo Banken und Sparkassen viel Eigenkapital verlangen und die Kreditnehmer ihre Darlehen schnell zurückzahlen, sorgt man sich vor einer Schieflage im System, hervorgerufen durch überschuldete Haushalte und sorglose Banken. Könnte es tatsächlich zu einer Subprime-Krise wie 2006 in den USA oder zu Preisübertreibungen wie in Spanien vor einigen Jahren kommen?

Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) unternimmt einen Versuch, die Angst vor einer Immobilien-Blase ein wenig abzuschwächen.
Die Ökonomen in Köln haben die Entwicklung von Immobilienpreisen, Krediten, Einkommen und Wirtschaftswachstum langfristig analysiert und stellen fest: Ja, die Hauspreise steigen kräftig. Und das Kreditvolumen hat deutlich zugenommen, von 15 Milliarden Euro Ende 2014 auf knapp 20 Milliarden Euro, wobei das Volumen in der zweiten Jahreshälfte 2016 schon wieder etwas zurückging. Doch wenn alles im Verhältnis zueinander betrachte, sehe die Lage ganz normal aus.

Andere Entwicklung als in Spanien und den USA

In der Vergangenheit entwickelten sich die realen Hauspreise oft parallel zu den Hypothekenzinsen. Erst seit den extremen Zinssenkungen der Notenbanken geht diese Entwicklung auseinander, und die Immobilienpreise steigen kräftig. Das Entscheidende jedoch: Das Verhältnis von Kreditvolumen zur Wirtschaftsentwicklung bleibt gleich.
„Die Kredite sind zwar gestiegen, aber langsamer als die Einkommen. Der Verschuldungsgrad nimmt also eher ab“, heißt es in der unveröffentlichten IW-Studie, die der „Welt am Sonntag“ vorliegt. „Die Daten zu Beleihungsausläufen, Tilgungen und Laufzeiten sowie zu den Kreditnehmern zeigen keine Indizien für zusätzliche Risiken“, so das IW. Die Schuldner-Haushalte seien älter als früher und finanziell etabliert. Sie bringen viel Eigenkapital mit, und vor allem: Anders als in Spanien und vor allem in den USA zahlen sie ihre Darlehen zurück.

„So betrug 2004 der Anteil der Kredite mit einem Tilgungssatz von einem Prozent rund 49 Prozent, auf Kredite mit einem Tilgungssatz von zwei Prozent entfielen 23 Prozent. Mittlerweile sind Kredite mit einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent am häufigsten. Jeder zweite Vertrag sieht diese Rate vor.

Experten gegen weitere Gesetzesverschärfungen

„Insgesamt ist die aktuelle Lage im Wohnimmobilienfinanzierungsmarkt keineswegs vergleichbar mit der Situation in den USA, im Vereinigten Königreich oder in Spanien vor der Finanzkrise 2008“, schlussfolgert das IW.

Eine spekulative Blase zeige sich vor allem dadurch, dass Haushalte Immobilien „nicht mehr primär wegen ihrer Nutzung kaufen, sondern, weil sie auf kurzfristige Wertsteigerungen setzen.“ Das gehe meistens einher mit höheren Beleihungsausläufen und kürzeren Zinsbindungen. Beides aber entwickele sich in Deutschland seit Jahren genau in die andere Richtung.

Was die Experten deswegen ablehnen: eine weitere gesetzliche Verschärfung der Wohnimmobilienfinanzierung.

QUELLE: WELT AM SONNTAG | NR. 2 | 08. Januar 2017 | Autor: Michael Fabricius
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